A Ferret

Arrendamientos rurales. Ley 16223 (1991)
♠ Una de las partes se obliga a:

• conceder el uso y goce de un predio rural
• con destino a cualquier explotación agrícola, pecuaria, o agropecuaria,

♠ y la otra a:

• pagar por ese uso o goce un precio en dinero o en frutos naturales o productos de la cosa.

Plazo: se estará a lo pactado por las partes con la limitación del 1782 del C.C. → El arrendamiento no podrá contratarse por más de quince años. El que se hiciere por más tiempo caducará a los quince años. Exceptúase el arrendamiento de aquellos inmuebles que tengan como destino apoyar una presa o embalsar el agua, en cuyo caso el plazo máximo será de treinta años. El que se hiciere por un mayor tiempo caducará a los treinta años. El plazo del arrendamiento de los bienes hipotecados se regulará por lo establecido en el artículo 2328 incisos 2º y 3º.
Exceptúase asimismo, el arrendamiento de inmuebles con destino a forestación de acuerdo a lo preceptuado por el artículo 5º de la Ley Nº 15.939, de 28 de diciembre de 1987, cuyo plazo máximo será de treinta años. El que se hiciera por mayor tiempo caducará a los treinta años.
Si el destino principal es la producción lechera: plazo mínimo de 4 años a partir de la fecha de celebración si el arrendatario es buen cumplidor de sus obligaciones.
Arrendatario buen cumplidor de sus obligaciones:
-cumple satisfactoriamente el contrato
-es buen pagador
-ha cuidado como buen padre de familia a las mejoras y al predio, preservándolo de los daños que está a su alcance evitar (invasión de malezas, erosiones, uso inadecuado de la tierra etc.)
Precio: las partes fijarán de común acuerdo el precio y su régimen de reajuste. Si se establece en moneda nacional equivalente a uno o varios índices de productos sectoriales o en moneda extranjera, el régimen de reajuste se entiende expresamente previsto.
Si falta previsión expresa respecto del régimen de reajuste se hará aplicación supletoria de la ley 14.384 (arts. 19 a 23): las partes de un contrato de arrendamiento, aparcería, subarrendamiento o subaparcería, con dos años o más de vigencia podrán convenir en cualquier momento la modificación del precio o de la contraprestación del precio o de la contraprestación sin que este signifique la alteración del plazo contractual. Este procedimiento podrá repetirse cada dos años. Si  no hubiese entendimiento y el precio ya tuviere dos años de vigencia cualquiera podrá pedir la revisión ante un juez. El juez decidirá según la rentabilidad normal del predio. A estos efectos estudiará:

•     las circunstancias del contrato
•     la calidad de los campos
•     las mejoras
•     el tipo de explotación
•     los arrendamientos de campos de la zona
•     el precio anterior al vigente

Los precios fijados por el juez tendrán efecto retroactivo a la fecha de la demanda.
Sólo podrán revisarse pasados dos años de la revisión anterior.
No podrán tomarse en cuenta las mejoras e inversiones realizadas por el arrendatario para lograr una mayor productividad que estén no previstas en el contrato, no podrán usarse para modificar en contra del arrendatario.  Para determinar la rentabilidad las producciones que reciban subsidio del estado o tengan precios de estímulo al productor sólo podrán ser consideradas por su valor económico normal (sin el subsidio). Las producciones no subsidiadas o sin precios de estímulo cuyas cotizaciones hubiesen sufrido variantes superiores al 25% en los precios del último bienio anterior a la demanda serán consideradas por su valor económico probable de comercialización en el país en la época de aquella sin que en ningún caso la producción de que se trata pueda ser llevada en cuenta por un valor superior al promedio de precios de dicho último bienio menos un 10%.   Si las variaciones fueren inferiores a ese porcentaje el juez procederá del mismo modo pero con el límite del promedio puro sin reducciones.
Si la sentencia aumenta el precio del arrendamiento en más de un 30% el arrendatario tendrá derecho a renunciar a los plazos en curso sin responsabilidad (aún antes de vencer el plazo del contrato).
Si el arrendador viola el régimen y cantidad del precio fijado por sentencia será sancionado con la multa de una anualidad de dicho precio.  El producido de la multa beneficiará al arrendatario, titular de la acción.
Los contratos celebrados e inscriptos a partir de la vigencia de la ley quedarán sujetos a los procedimientos previstos por el artículo 546 del CGP con la excepción del 546.3
Artículo 546 CGP.
Leyes de arrendamientos y desalojos
546.1 Quedan en vigor todas las disposiciones de las leyes de arrendamientos urbanos y rurales (decretos- leyes 14219 de 4 de julio de 1974 y 14384 del 16 de julio de 1975 y sus modificativas) con las modificaciones que establecen los ordinales siguientes en materia de procedimiento.
546.2 Los procesos de desalojo urbano y rural incluidos aquellos en que se reclama la restitución de inmueble dado en comodato, sean éstos con plazo o precario, tramitarán por el proceso de estructura monitoria (artículos 354 a 360).
546.3 Por igual procedimiento tramitará el desalojo en los casos de contratos de pastoreo con tenencia parcial o total del predio ajeno, contratos de arrendamiento por una sola cosecha y de mejoramiento de pasturas, siendo el plazo de desalojo, en tales casos, de treinta días.
Cuando se trate de pastoreo sin entrega de la tenencia del predio, se aplicarán las normas del Código Rural relativas a animales invasores (artículos39 a 48 y 222 a 237).
546.4 También tramitarán por el proceso de estructura monitoria, las pretensiones o rebaja o de aumento del alquiler de los inmuebles arrendados con destino urbano.
546.5 Tramitarán por el proceso extraordinario (artículos 346 y 347) las pretensiones de revisión del precio de los arrendamientos rurales y las de reforma del plazo o clausura del proceso de desalojo deducidas por el inquilino mal pagador, así como las reclamaciones por multas u otras penalidades previstas en los decretos leyes 14219 y 14384 y sus modificativas, salvo que se reclamarán, además, daños y perjuicios, en cuyo caso corresponderá el trámite del juicio ordinario (artículos 337 a 344).
546.6 Tramitarán por el proceso ordinario la pretensión de rescisión del contrato de arrendamiento urbano o rural.
546.7 En todos los casos en que los decretos leyes 14219 y 14384 y sus modificativas prevean la posibilidad de oposición y establezcan procedimientos especiales no previstos en los ordinales anteriores, la oposición se resolverá en una audiencia de conciliación prueba, alegatos y sentencia, conforme con lo dispuesto para el proceso extraordinario, en lo que fuere aplicable.
546.8 Modifícase el procedimiento establecido en los artículos 56, 57 y 74 del decreto ley 14384 y, en su lugar, se dispone que la restitución del predio en las situaciones previstas por las disposiciones citadas, se reclamará por el proceso de desalojo (ordinal 2), el que podrá promoverse con anterioridad no menor de un año ni mayor de dieciocho meses a la extinción del derecho del arrendatario a la permanencia en el inmueble, como condena de futuro a ejecutarse una vez extinguido aquel derecho.
Plazos para el desalojo. Artículo 41 del decreto ley 14.384

•     Para el arrendatario buen cumplidor de sus obligaciones será de un año.
•     Por mora en el pago de los arrendamientos será de 60 días.
•     El del acreedor anticrético será de 30 días.
•     Al pastoreo sin entrega de la tenencia del predio se aplican las normas del Código Rural relativas a animales invasores (arts. 39 a 48 y 222 a 237 y 546.3 inc 2 del CGP).
  Artículo 39.- El propietario de un establecimiento rural que encuentre dentro de sus cercos ganado ajeno perteneciente a alguno de sus linderos, le avisará la invasión, para que retire los animales dentro de cuarenta y ocho horas.
  Si el ganado no es de lindero, pero sí de dueño conocido, el propietario del predio invalido optará entre dar el aviso a que se refiere el párrafo anterior o dar conocimiento de la invasión a la autoridad judicial más próxima, con indicación del número de animales, dueño, marcas, señales y otros datos que crea necesarios.
  La autoridad requerida hará en el acto la intimación de extracción, señalando un término prudencial no mayor de cuatro días.
  Dentro de uno u otro término -el de cuarenta y ocho horas o el de cuatro días, establecidos en los incisos primero y tercero de este artículo- el propietario del establecimiento invadido entregará los animales invasores a sus dueños, a cambio del pago del pastoreo que corresponda según la tarifa a que se refiere el artículo 88 de este Código y los daños causados si los hubiere.
  Si vencido uno u otro término el dueño de los animales no se hubiese presentado a recibirlos, el propietario del predio invadido entregará los animales invasores a la autoridad judicial más próxima, la que en el acto los pondrá a pastoreo por cuenta de sus dueños, y dará nuevo aviso a éstos, para que los recojan.
  Si el dueño de los animales se presenta a recogerlos dentro de dos meses, se le entregarán a cambio de los gastos de pastoreo, daños causados y las costas a que hubiere dado lugar.
  Si vencieran los dos meses sin que los animales fuesen retirados, la autoridad judicial que se recibió de ellos dispondrá que se vendan en remate público, previa notificación a su dueño, y con el producto pagará los gastos de pastoreo, daños y costas, enviando el saldo, si lo hubiera, a la autoridad municipal correspondiente, para ser depositado en el Banco de la República por seis meses, a la orden del que fue dueño de los animales, y después a la orden de la misma autoridad municipal que los depositó, la que podrá girar por esa suma para emplearla en obras de vialidad.
  Artículo 40.- El propietario de un establecimiento rural que encuentre dentro de sus cercos ganado ajeno, de dueño desconocido, lo entregará a la autoridad judicial más próxima dentro de cuarenta y ocho horas.
  Ésta lo colocará a pastoreo por cuenta del que resulte dueño, y llamará a éste por medio de avisos para que se presente a reclamarlo.
  En dichos avisos, publicados en un periódico de la localidad, y fijados por la policía en los sitios más concurridos, se indicarán la especie, cantidad, pelos, marcas y señales del ganado.
  Si dentro de tres meses apareciese el dueño, recibirá sus animales pagando los pastoreos y daños y costas que adeude.
  Si vencieran los tres meses a que se refiere el inciso precedente, sin que apareciera el dueño de los animales, se procederá en la forma dispuesta por el inciso 7º del artículo anterior.
  Artículo 41.- Si el dueño de los animales se resistiese a pagar los pastoreos y daños y costas causados, el damnificado que tuviera en su poder los animales, tendrá derecho a negarse  a su entrega, haciéndolo en cambio al Juez de Paz o Teniente Alcalde según corresponda (arts, 79, 81, 83 y 86 del Código de Organización de los Tribunales Civiles y de Hacienda) ante quien en el acto iniciará demanda por daños sufridos, y solicitando a la vez el embargo de los animales, medida a que se hará lugar, adoptándose el procedimiento del juicio ejecutivo verbal.
  Artículo 42.- Los remates a que se refiere el artículo 39, se llevarán a efecto previa notificación del dueño de los animales, si fuese conocido o, en su defecto, aviso de remate en la forma del artículo 40.
  La autoridad judicial que haya dispuesto el remate dará al comprador de los animales un certificado-guía que compruebe la propiedad.
  Si el producto del remate no cubriese todos los gastos causados, el damnificado podrá accionar contra el deudor por el saldo.
  Artículo 43.- Si en un potrero con alambrado del tipo legal, en que hubiera reproductores puros de pedigree, fueren encontrados animales hembras de la misma especie, no podrán ser retirados por sus dueños, si son ovejas hasta los seis meses; si vacas, hasta los diez; si yeguas, hasta los doce; y los productos que tengan después de los cinco, nueve y once meses, según la especie, serán de propiedad del dueño del ganado de cría de la raza especial, salvo que el dueño de las hembras abonase al dueño de los reproductores el importe de una monta en la forma del artículo 47 y pagase los perjuicios, en cuyo caso podrá retirar las hembras de inmediato, todo sin perjuicio de los que disponen los artículos anteriores.
  Si se tratase de introducción dolosa, será de aplicación de pena establecida en el artículo 48. La entrada se hará constar en la forma establecida en el artículo siguiente.
  Artículo 44.- Si en un potrero con alambrado de tipo legal, donde se críe ganado de pedrigee, se encontrase un reproductor ajeno, el propietario del potrero hará constar por acta ante la autoridad judicial más próxima y dos vecinos las invasión y el número e individualización de las hembras que el reproductor haya cubierto.
  Si las hembras cubiertas, a su tiempo dieran cría, el dueño del reproductor será dueño de éstas, y por cada una de ellas estará obligado a pagar al dueño del potrero el valor de una cría fina del sexo de las que nacieron, todo sin perjuicio de lo que disponen los artículos anteriores.
  Artículo 45.- Sin perjuicio de lo que establecen los artículos anteriores, todo hacendado que tenga en un potrero con alambrado de tipo legal ganado de cría, de raza especial, tiene el derecho de castrar los reproductores que encuentre por segunda vez en tales potreros, siempre que la primera invasión de tales reproductores hubiera sido constatada por dos vecinos y se hubiese dado aviso a su dueño y a la autoridad judicial más próxima, con expresión de los datos necesarios para tener la prueba de que se trata de una nueva invasión de los mismos reproductores.
  Artículo 46.- Si los animales invasores son cerdos y se tratase de primera invasión de tales animales de un vecino, el propietario del establecimiento invadido tendrá opción entre dar cuenta a la autoridad judicial más próxima para que, constatado el hecho por ella, imponga una multa de dos pesos por cabeza, o proceder como lo disponen los artículos 44 y siguientes. En caso de segunda invasión, la multa será de tres pesos por cabeza y de cuatro pesos, producida la tercera y subsiguientes invasiones de cerdos del mismo vecino, todo sin perjuicio de pagarse los daños causados.
  Artículo 47.- Los daños y perjuicios causados por animales invasores se fijarán por un perito que designe cada parte, ante la autoridad judicial más próxima y un tercero, sólo para caso de discordia, designado por los dos peritos. Si los peritos no coincidieran en la designación, ésta será hecha por el juez de la causa.
  Si el dueño de los animales invasores, citado según lo disponen los artículos anteriores, no hubiere comparecido ante la autoridad judicial, ésta designará el perito que con el del damnificado deberán elegir el tercero.
  Si ambas partes prefiriesen someter la apreciación al juicio de un solo perito, la autoridad judicial lo aceptará.
  Texto dado por el artículo 2º de la ley 10.386 de 13 de febrero de 1943.
  Artículo 48.- El que sin consentimiento de la persona a quien pertenece, se apoderase de animal ajeno, para hacer uso de él o para cobrar pastoreo o daños, será castigado con multa de cuarenta a cuatrocientos pesos.

En todo contrato que se celebre al amparo de la presente ley las partes deberán cumplir con las normas que establezca el MGAP (art. 3º numerales 5) y 8) del Dec Ley 15.239):

• Determinar las normas técnicas básicas que deberán aplicarse en el manejo y conservación de suelos y aguas y recuperación de suelos.
• Prohibir la realización de determinados cultivos o prácticas de manejo de suelos y aguas en las zonas que corresponda.

El incumplimiento del arrendatario, subarrendatario, aparcero o subaparcero de las referidas obligaciones certificado por el  MGAP, será causal de rescisión del respectivo contrato.  Declarada la rescisión se aplicará el artículo 58 del decreto ley 14.384: ejecutoriada la sentencia se procederá directamente al lanzamiento a petición de parte.  En todos los casos, además de la hipótesis contemplada en el artículo 51 (posibilidad del juez para, vencido el plazo para el desalojo y solicitado por la parte, aplazar hasta por 90 días el lanzamiento por enfermedad o fuerza mayor justificada) el juez podrá conceder una prórroga de hasta 90 días para que el ocupante recoja el fruto de las sementeras ya realizadas. Los cultivos no recogidos en el plazo acordado beneficiarán al actor.
Inscripción – Artículo 7º (que sustituye al 7º del decreto ley 14.384 para dar la solución inversa): a cargo del tomador del predio, sin perjuicio de que pueda realizarla el arrendador, si aquél no lo hiciere, y se regirá por las normas contenidas en la ley 10.793, modificativas y concordantes.
Exclusiones (artículo 3º de la ley 14.384):
A) Los convenios de pastoreo de hasta dos años de plazo. Sí están comprendidos los que se renueven o prorroguen por plazos que en total excedan ese período cuando el tenedor del predio lo retenga por un plazo mayor a dos años → notificación previa al propietario por medio del Juzgado de Paz de su domicilio y falta de oposición por su parte.
B) Los contratos accidentales por una sola cosecha → los que tienen por objeto la realización de hasta dos cultivos estacionales en un mismo año agrícola y por los que el trabajador paga el goce del bien con un porcentaje de la cosecha obtenida.
C) Los trabajos por los que se concedan tierras al productor para trabajos de mejoramiento de pasturas, siembras de leguminosas y cultivos similares mejoradores del suelo, así como para la realización de semilleros.
D) Los contratos de capitalización de ganado → el propietario del inmueble lo recibe de terceros, para repartir entre sí las utilidades emergentes.
E) Los contratos de explotación rural celebrados en forma de una sociedad civil en la que el propietario aporta el uso y goce de su tierra.
Sin embargo estas excepciones no serán tales si se comprueba que no se cumplen estas finalidades, o que se las invoca como medio de eludir los beneficios de estabilidad y demás que esta ley acuerda al productor .